Crowdfunding nieruchomości. Na czym to polega?

crowdfunding nieruchomości - sharevestors

crowdfunding nieruchomości – sharevestors

Crowdfunding nieruchomości. Na czym to polega, jak można inwestować i czy to się opłaca?

Inwestycje zawsze dotyczyły tych, którzy mieli wystarczająco dużo kapitału aby mieć przyjemność rozważać co zrobić z tym, który pozostaje im do dyspozycji. Jednak, aby te rozważania miały jakikolwiek sens musiało zostawać go wystarczająco dużo. Tym, którzy mieli niewielkie nadwyżki pozostawała długotrwała kumulacja lub często ryzykowna giełda. Brak możliwości dywersyfikacji np. inwestycjami w nieruchomości, z powodu braku wystarczającego kapitału, stawiał tych inwestorów w gorszej pozycji aniżeli tych, których było stać na rozbudowane portfolio.

W takich okolicznościach i dzięki rozwiązaniom informatycznym narodził się pomysł aby połączyć siłę nabywczą tych, którzy indywidualnie mają niewiele ale razem dysponują dosłownie rzeką pieniędzy. Tak narodził się crowdfunding nieruchomości. W Polsce nadal łamacz języka i temat mocno niszowy, ale mało kto wie, że crowdfunding nieruchomości (ang. real estate crowdfunding, RECF) to obecnie rynek wart ponad 3 miliardy dolarów. Rynek, który miał swój debiut w 2013 roku, jest obecnie mierzalny globalnie. Kilkadziesiąt platform pod każdą szerokością geograficzną stale oferuje projekty inwestycyjne w które dosłownie może wejść każdy, kto dysponuje choćby niewielkimi oszczędnościami.

Crowdfunding nieruchomości – grupowe inwestycje w zyskowne projekty

Crowdfunding nieruchomości jest kolejną ewolucją społecznościowego finansowania projektów. Ta forma skupia się wyłącznie, jak sama nazwa wskazuje, na nieruchomościach. Zasada działania jest analogiczna do crowdfunding’u w jego klasycznej postaci. Wielu drobnych inwestorów, którzy sami nie mieli by możliwości sfinansowania dużych i rentownych inwestycji, wspólnym sumptem finansuje określoną część (lub całość) projektów realizowanych przez podmiot zewnętrzny. Oczywiście, w zamian za kapitał, każdy inwestor otrzymuje określoną ilość udziałów w spółce celowej realizującej projekt. Minimalne kwoty inwestycji nie są wysokie, także każdy inwestor ma możliwość zbudowania zdywersyfikowanego portfolio.

Co w crowdfundingu nieruchomości jest niezwykle ciekawe, oczywiście poza możliwością nabycia nawet jednego udziału w przedsięwzięciach, które dają średnio 11-15 procent zwrotu, to fakt, że inwestuje się w określony projekt, pod określonym adresem. Wszystkie dane nt. inwestycji są dostępne dla inwestorów na platformie robiącej crowdfunding nieruchomości. Inwestorzy, zanim podejmą decyzję, mogą poznać założenia biznes planu i prześwietlić rynek lokalny na którym inwestycja ma być realizowana. Jest to niezwykle istotne w porównaniu z funduszami czy popularnymi REIT w krajach zachodnich, które potrafią inwestycyjne porażki sfinansować z zysków pozostałych projektów co ma niemały wpływ na dochody inwestora. Nie można negować również kosztów zarządu, które w spółkach realizujących inwestycje przy wsparciu inwestorów internetowych są znacznie niższe niż te w funduszach inwestycyjnych.

Czy to dla Ciebie? Kto może korzystać z tego rozwiązania?

Generalnie ta forma crowdfundingu dedykowana jest głównie podmiotom działającym na rynku nieruchomości czyli realizującym inwestycje budowlane lub pokrewne oraz drobnym, mniejszym i większym inwestorom, którzy pragną pomnożyć swój kapitał. Sponsorem (wiodącym podmiotem) projektu mogą być firmy zajmujące się inwestycjami w nieruchomości lub deweloperzy budowlani. Ich wielkość oraz zakres działania nie ma znaczenia. Liczy się ich doświadczenie oraz wiedza na temat rynku na którym działają. W praktyce z tej formy finansowania korzystają mniejsze podmioty, skoncentrowane na działalności na rynkach lokalnych i mające szerszą i bardziej dogłębną wiedzę na temat regionalnych uwarunkowań na rynku nieruchomości. Niemniej, znane są przykłady z rynku amerykańskiego, gdzie duzi i wiodący deweloperzy budowlani pozyskiwali kwoty idące w dziesiątki milionów USD a projekty zakładały inwestycje w prestiżowych lokalizacjach.

Aby rozpocząć przygodę z crowdfundingiem nieruchomości i móc oferować udziały w przedsięwzięciu inwestycyjnym należy zapoznać się z wymogami platformy internetowej na której oferta będzie dostępna. Wymogi będą się nieznacznie od siebie różniły, w zależności od rodzaju projektu jaki spółka celowa ma przeprowadzić. Generalne, do każdego projektu powinna być załączona umowa inwestycyjna, jasno i wyraźnie określająca obowiązki obu stron oraz umowa spółki celowej, jaką sponsor projektu zawrze wraz z inwestorami internetowymi. Te dwa dokumenty są kluczowe dla każdego projektu i bez nich projektodawca nawet nie ma co liczyć na publikację w serwisie crowdfunding’owym. Inne dokumenty, które są bardzo mile widziane to biznes plan projektu, skany dokumentów potwierdzających własność gruntu, wszelkie wydane zezwolenia itp. Im więcej dostarczonej dokumentacji i informacji dla inwestora tym lepiej. Oczywiście poza dokumentacją projektową wymagany jest wyczerpujący opis projektu oraz zdjęcia i wszelkie materiały graficzne.

jak działa crowdfunding nieruchomości, crowdfunding nieruchomości

jak działa crowdfunding nieruchomości, crowdfunding nieruchomości

Proces – od kontaktu z platformą do realizacji i sprzedaży inwestycji

Serwisy crowdfundingowe to zaawansowane narzędzia, więc nie powinno nikogo dziwić, że składanie projektu na platformie odbywa się w trybie online. Pierwszą czynnością jest rejestracja w serwisie, aby uzyskać pełen dostęp do wszystkich funkcji.

Kolejnym krokiem jest wypełnienie formularza informacyjnego i przedstawienie kluczowych parametrów projektu. Tutaj przedsiębiorca określa min. poszukiwaną kwotę, termin realizacji inwestycji, spodziewaną stopę zwrotu, szacowany koszt wytworzenia 1m2  i szacowaną cenę sprzedaży 1m2.

Po weryfikacji projektodawcy przez serwis, przygotowywana jest prezentacja i oferta, która będzie widoczna dla użytkowników platformy internetowej. Na tym etapie ustalany jest scenariusz spółki celowej oraz należy dostarczyć wszelkie możliwe materiały oraz niezbędne dokumenty.

Kolejny etap to prezentacja projektu w serwisie, która może trwać najwyżej 60 dni i w tym okresie oferta jest publiczna i dostępna dla inwestorów. Ważnym jest, aby zdać sobie sprawę, że inwestorem może zostać każda osoba pełnoletnia, posiadająca zdolność do czynności prawnych oraz wystarczający kapitał pozwalający zakupić przynajmniej jeden udział w przedsięwzięciu, po cenie ustalonej w procesie przygotowywanie oferty.

Po upublicznieniu projektu malują się nam trzy scenariusze. Pierwszy z nich to porażka. W tym przypadku pieniądze pozyskane od inwestorów są im zwracane, nikt nie ponosi kosztów ale też nikt nie zarabia. Drugi scenariusz to sukces. W określonym czasie został pozyskany kapitał odpowiadający 100% kwocie wnioskowanej przez sponsora projektu. W tym przypadku projektodawca otrzyma kapitał po zawiązaniu spółki celowej wraz z inwestorami. Nie prędzej. Ostatnim scenariuszem jest finansowanie hybrydowe. Platforma crowdfunding’owa, przy współpracy z wybranym bankiem i w przypadku zebrania określonej kwoty (najczęściej odpowiadającej min. 20% poszukiwanego kapitału) może zaoferować przedsiębiorcy finansowanie brakującej kwoty projektu preferencyjnym kredytem inwestycyjnym.

Ostatnim etapem procesu finansowania przedsięwzięcia przez crowdfunding nieruchomości jest jej sprzedaż inwestycji lub jej komercjalizacja. To czy inwestorzy będą spłaceni i spółka rozwiązana czy może kapitał pozyskany ze sprzedaży będzie przeznaczony na re-inwestycję powinna określać jasno i wyraźnie umowa inwestycyjna. Warunki wyjścia z inwestycji będą też różne dla poszczególnych typów projektów o czym  mowa poniżej.

Jak działa crowdfunding nieruchomości?

Jak działa crowdfunding nieruchomości?

Przemysław Róziecki

Teoretyk oraz praktyk crowdfundingu z naciskiem na crowdfunding udziałowy (inwestycyjny). Współtwórca platform crowdangels.pl oraz sharevestors.com dedykowanej dla grupowych inwestycji w nieruchomości (crowdfunding nieruchomości)

You may also like...